引越し後 → http://sanbongawa.blog31.fc2.com/
SeesaaBLOGさん、お世話になりありがとうございました。
これからも三本川と
現役住宅営業マンのつぶやき【失敗しない家づくりのためのブログ】
をよろしくお願い申し上げます。
2008年01月13日
ブログ引っ越しました！
当ブログは、ＦＣ２ブログへ引っ越します。
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2008年01月12日
こんなひどい話もあります…
以前「残債」の話をしましたが、今日も残債関連の話でもっと“ひどい話”です。
平成７年に新築住宅（土地と建物）を購入。
購入金額2500万円。
住宅ローンを２２００万円くみ、１２年たった現在住宅ローンの残り（残債）が１５００万円あります。
その家を査定すると７００万円！？
１２年前に２５００万円だった家が今では７００万円？？
そんなことってあるの？
あるのです。
実は、この案件、建物が「連棟申請」なのです。
「連棟申請」！？
この時代（平成２年～平成７年頃）によく使われた販売方法で“違法建築”に限りなく近い建物です。
図で説明すると、
現況はこんな感じです↓
６件の家（建物）が「私道」に接道しているように見えます。
しかし実際は、建築確認申請は“ひとつの建物”として申請しています。
申請上はこんな感じです↓
建築基準法４３条で「敷地は道路に２ｍ以上接していなければならない」と規定しています。６件の建物はおのおの「私道」に接しています。しかし、私道は建築基準法４２条に規定する「道」ではありません。
この建物は「６連棟」として図の右側の公道に接している「ひとつの建物」なのです。
現況では建物が６個あるように見えますが、申請では建物は１個しかないということです。
建売業者は平成７年にこの建物を６人のお客様へ販売しました。そのうちの１人が「売却したい」と希望しても、ひとつの建物単独では再建築（建替え）できません。建替えできない物件（再建築不可物件）には住宅ローンが付きません。
この物件を中古住宅として再販売する場合は、「再建築できない旨」と「住宅ローンが利用できない旨」を買主に説明して理解してもらった上で購入してもらうということになります。
「再建築できない旨」と「住宅ローンが利用できない旨」を説明して購入してくれる買主がいますか？
相場より明らかに安い物件であれば現金で買ってくれる人がいるかもしれません。
ということは、相場より明らかに安い価格設定にして販売するしかないのです。
それが７００万円ということです。
気の毒な話です。
１２年前に購入した時は「再建築できない旨」と「住宅ローンが利用できない旨」の説明はありませんでした。当時は住宅ローンも付いていました。
知らずに購入してしまったのです。
「住宅購入」は一生のうちで最も高い買い物のひとつです。
「住宅購入」に失敗すると人生そのものの失敗につながりかねません。
万が一、失敗しても誰も助けてはくれないのです。
欠陥住宅とは、ビー玉が転がる家のことだけを言うのではなく「権利関係上の瑕疵」「法令上の瑕疵」「構造上の瑕疵」等いろいろあります。
このブログを読んでいる人が「欠陥住宅をつかまないように」と願います。。。
今日はここまでにしましょう。
近々、ブログを引っ越し予定していますよ（笑）
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三本川のホームページ 住宅購入ガイド 是非ご覧下さい！
（まだ未完成ですが…）
リクルートの住宅情報ナビ
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平成７年に新築住宅（土地と建物）を購入。
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現況はこんな感じです↓
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しかし実際は、建築確認申請は“ひとつの建物”として申請しています。
申請上はこんな感じです↓
建築基準法４３条で「敷地は道路に２ｍ以上接していなければならない」と規定しています。６件の建物はおのおの「私道」に接しています。しかし、私道は建築基準法４２条に規定する「道」ではありません。
この建物は「６連棟」として図の右側の公道に接している「ひとつの建物」なのです。
現況では建物が６個あるように見えますが、申請では建物は１個しかないということです。
建売業者は平成７年にこの建物を６人のお客様へ販売しました。そのうちの１人が「売却したい」と希望しても、ひとつの建物単独では再建築（建替え）できません。建替えできない物件（再建築不可物件）には住宅ローンが付きません。
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それが７００万円ということです。
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知らずに購入してしまったのです。
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「住宅購入」に失敗すると人生そのものの失敗につながりかねません。
万が一、失敗しても誰も助けてはくれないのです。
欠陥住宅とは、ビー玉が転がる家のことだけを言うのではなく「権利関係上の瑕疵」「法令上の瑕疵」「構造上の瑕疵」等いろいろあります。
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2008年01月10日
お施主様にご馳走になりましたよ！
今日は１月１０日、大阪では商売繁盛で有名な今宮戎（通称：えべっさん）の本宮です。大阪周辺の商売人はみな「えべっさん」に行くので、９日の宵宮、１０日の本宮、１１日の残り福で１００万人位の参拝者でにぎわいます。
「商売繁盛笹もってこい」
今年の業績を“神頼み”にする人が多いのです（笑）
さて本題です。
一昨日の晩、昨年末にお引渡し完了したお客様から誘われてご馳走になりました！
新築した家のＬＤＫで、お施主ご夫婦と担当した営業（私です）・設計・監督・監督見習・棟梁の合計７人で「特製のお好み焼き鉄板」を囲みました。
その時の様子
家でお好み焼きパーティーとは、なんとも「大阪人らしい光景」ですね！
大阪人の家には、お好み焼きが焼ける鉄板付きのテーブルがあるのか！？
とおどろいた人がいるかもしれませんが、最近はこのようなテーブルを見ることが減りましたね。
しかし、私が子どもだったころは自宅に「鉄板付きテーブル」ありましたよ！！
よーく写真を見ると、ひとつ空いた席があります。この席は三本川が座っていた席です。そしてこの写真を撮ったのが三本川です。
ということは、空席の前にあるビールは三本川のものです（笑）
他のスタッフが「車なので…」とか言って遠慮しているのに、施主様といっしょにビールを２本、３本…
“一応仕事中”であることを忘れ楽しい一時を過ごしました。
（もちろんハンドルキーパーに運転してもらいましたよ！）
それにしても、家を建てさせてもらったお客様から“手作りのお好み焼き”を現場のスタッフにふるまってもらえるということは本当に幸せなことです。
我々が販売しているのは「家」という高額商品です。このお客様も会社に対して約2000万円を支払っています。
「2000万円を頂戴して更に感謝される」
うれしいことです！
今年も、お客様に喜んでもらえる仕事を続けたいですね！！
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HOME'Sで「らしく」住もう。
日本最大級の住宅・不動産情報ポータルサイト
注文住宅メーカーへの資料請求は、ページ中程の「注文住宅」をクリックして希望エリアのメーカーへカタログ請求して下さい。
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「商売繁盛笹もってこい」
今年の業績を“神頼み”にする人が多いのです（笑）
さて本題です。
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その時の様子
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とおどろいた人がいるかもしれませんが、最近はこのようなテーブルを見ることが減りましたね。
しかし、私が子どもだったころは自宅に「鉄板付きテーブル」ありましたよ！！
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ということは、空席の前にあるビールは三本川のものです（笑）
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“一応仕事中”であることを忘れ楽しい一時を過ごしました。
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2008年01月07日
お施主様の期待値と不安値は！？
朝から「あいさつ回り」で取引先の人がひっきりなしに会社へ来ていましたが、今日が仕事始めという人が多いようです。
さて、今日はお客様の「期待値」と「不安値」の話をしましょう！
以前の記事でも書きましたが、お客様の期待値が最大になるのは「契約時」です。契約時が最大ということは、契約後は期待値が『現状維持』か『下落』かのどちらかとなります。
契約 → 基礎工事 → 上棟 → と順調に進む現場はお客様の期待値はあまり下落しません。しかし、契約後スムーズに進まないと期待値は一気に下落し「不安値」が大きくなります。
最近、建築確認申請に時間がかかっており着工が遅れるという話をよく聞きます。
まさに、この状態の時がお客様の不安値は最大になります。
契約するまでは営業マンが“うっとーしい”くらい連絡してきたのに、この時期になると連絡の頻度が落ちる。お客様から「いつから着工できるの？」と連絡してもはっきりした答えが返ってこない。お客様は不安になります。
「本当にちゃんと家を建ててくれるの？」
「本当にこの会社を選んで正解だったの？」
とまで思うようになります。
追い打ちをかけるように、「解体工事で近隣とトラブルになる。」なんてことが起こると、お客様はもう“ぷっつん”です
しかし、そんな不安になっていたお客様も、基礎着工→上棟→大工工事 と見る見る現場が進行するとだんだん不安は解消され「喜び」へと変わっていきます。
そして、美装が終わりキレイに完成した現場を見ると、ほとんどのお客様が「感動」します。
一生懸命考えたプランでお気に入りの設備、自分で決めた床や建具や外壁…
そんな新築の家が出来るのです。普通の感覚のお客様なら喜んでくれます。
引渡し後は、「工事中はいろいろあったけど、いい家ができて良かったわ！」とお客様に言ってもらえるのです。
特に契約後に不安値が大きくなったお客様ほど完成した時の喜びも大きいようです。逆に契約後に期待値があまり下がらなかったお客様は期待値が高いまま家が完成するので、喜びはそんなに大きくないのかも知れません。
このような現象があるので、契約時に期待値が高すぎるお客様に対しては意識的に一旦期待値を下げるアクションをするというテクニックを使っているハウスメーカーもあるようです。
まぁ、いずれにしても、家を建てるという「高い買い物」をするので常に不安はあると思います。契約後ではありますが、なるべく不安値を上げさせないような気配りはしてあげる必要があるでしょうね！
今日はここまでにしょう！
最後までありがとうございました。
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さて、今日はお客様の「期待値」と「不安値」の話をしましょう！
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契約 → 基礎工事 → 上棟 → と順調に進む現場はお客様の期待値はあまり下落しません。しかし、契約後スムーズに進まないと期待値は一気に下落し「不安値」が大きくなります。
最近、建築確認申請に時間がかかっており着工が遅れるという話をよく聞きます。
まさに、この状態の時がお客様の不安値は最大になります。
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「本当にちゃんと家を建ててくれるの？」
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追い打ちをかけるように、「解体工事で近隣とトラブルになる。」なんてことが起こると、お客様はもう“ぷっつん”です
しかし、そんな不安になっていたお客様も、基礎着工→上棟→大工工事 と見る見る現場が進行するとだんだん不安は解消され「喜び」へと変わっていきます。
そして、美装が終わりキレイに完成した現場を見ると、ほとんどのお客様が「感動」します。
一生懸命考えたプランでお気に入りの設備、自分で決めた床や建具や外壁…
そんな新築の家が出来るのです。普通の感覚のお客様なら喜んでくれます。
引渡し後は、「工事中はいろいろあったけど、いい家ができて良かったわ！」とお客様に言ってもらえるのです。
特に契約後に不安値が大きくなったお客様ほど完成した時の喜びも大きいようです。逆に契約後に期待値があまり下がらなかったお客様は期待値が高いまま家が完成するので、喜びはそんなに大きくないのかも知れません。
このような現象があるので、契約時に期待値が高すぎるお客様に対しては意識的に一旦期待値を下げるアクションをするというテクニックを使っているハウスメーカーもあるようです。
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2008年01月05日
2008年始動します！
あけましておめでとうございます。
長らく「冬休み」で更新していませんでしたが、今日から始動します！
ちなみに休み期間中は嫁さんの実家（かなり田舎）へ里帰りしていました。
こんなところです↓
普段は大阪のゴミゴミしたところで生活しているので、リフレッシュになります。
仕事も今日からスタート。
久しぶりにお客様と家づくりの打合せをしましたが、どうもまだしっくりきません…
休み気分が抜けきっていないようです。
実は、住宅業界にとって１月は「正月商戦」と言ってたいへん重要な月なのです。
「今年こそはマイホームを！」と思っている人が動きだすので、新規客を獲得するチャンスです。年明け早々から各ハウスメーカーの大きな折込チラシがみなさまの新聞に挟まっていたと思いますが、それがまさに正月商戦の広告なのですよ！
もしかすると、「今年こそはマイホームを！」と思っている人が今月から家づくりのブログをスタートしているかも知れませんし、このブログの購読をスタートした人もいるかもしれませんね（笑）
三本川は今年もマイペースで仕事とブログをやっていきたいと思っているので、みなさまの応援よろしくお願いします！！
ブログの更新を放ったらかしている間に「住まいブログランキング」の順位が…
またＴＯＰ目指して頑張りたいものですね（笑）
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仕事も今日からスタート。
久しぶりにお客様と家づくりの打合せをしましたが、どうもまだしっくりきません…
休み気分が抜けきっていないようです。
実は、住宅業界にとって１月は「正月商戦」と言ってたいへん重要な月なのです。
「今年こそはマイホームを！」と思っている人が動きだすので、新規客を獲得するチャンスです。年明け早々から各ハウスメーカーの大きな折込チラシがみなさまの新聞に挟まっていたと思いますが、それがまさに正月商戦の広告なのですよ！
もしかすると、「今年こそはマイホームを！」と思っている人が今月から家づくりのブログをスタートしているかも知れませんし、このブログの購読をスタートした人もいるかもしれませんね（笑）
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2007年12月30日
今年の営業成績発表！！
２００７年最後の記事ですよ！
さて、今年一年間の注文住宅営業の成績を発表しましょう♪
なぜ、わざわざブログで成績を公開するかって？
それは、成績が優秀だったからです（笑）
「注文住宅」という高額商品を販売している営業なので、1日に２，３件契約できるというのではありません。年間で数件しか契約できないのです。
当然、今年の締結したすべての契約を覚えています。
月毎の契約数を見ましょう。
１月 ０件
毎年、1月は契約できません。
２月 ０件
この頃は落ち込んでいました…
３月 １件
しかも３月３１日に契約しました。かなりやばかったです。
４月 ３件
１～２月に商談スタートしたお客様とこの時期に契約しました。正直ホッとしました。
５月 １件
本来は４月に契約できるお客様だったのですが、４月は３件契約があったので意図的に５月契約にしました。
６月 ２件
下旬に２件契約しました。
７月 １件
２６００万円の大型契約です。
８月 ０件
連続契約途切れる！しかしまだ余裕あり。
９月 ０件
２ヵ月連続で契約できないとそろそろ焦りだします。
１０月 ３件
８～９月に追客していたお客様と契約です。しかも１件は２世帯住宅で３８００万円です！
１１月 １件
これも２世帯住宅３８８０万円。１件でも２件分の金額です。（打合せ量も２件分です）
１２月 １件
ローン苦戦中のお客様です。。。
年間で、１３件の注文住宅を契約。（分譲はしていません）
金額にして、２億９８９０万円の受注です。
件数では過去に１２件までは経験ありますが、１３件（月平均１件以上）は経験したことがないので、自己最高記録を１件更新したということになります。
件数では、１件のみですが金額は今までを大幅に上回りました！
これは、完全２世帯住宅を２件受注できたこと、それと、会社の方針で「高額商品」を売り出して１件当たりの単価が上がったことが原因です。
年間約３億円の受注には営業マンとして満足しています。
「来年はより顧客満足を高められるような動きをしたいなぁ」
と思ったりしていたのですが…
それもつかの間、
会社から言い渡された「来年の目標」に唖然！
会社オーナー「もっと出来るだろう～」
三本川「はぁ？？？」
年間１３件の注文住宅を契約し、その１３件のお客様が家づくりに満足してもらえるように引渡しまでお付き合いすることが“どれだけたいへんなこと”か、わかってない様子です。
私自身は、みなさんの「家づくりブログ」を拝見していて注文住宅における営業マンの重要性を痛感しています。「数」を追いかけるより「質」を追求する方が正しい選択肢のように感じるのですが…
まぁ、オーナーは会社の存続（利益）を最優先に考えるのが仕事なのでしょうがないのかな！？
中日ドラゴンズの川上憲伸が、１２勝を挙げて日本一に貢献したが「現状維持」の査定に「俺はロボットじゃねえー」と言って契約交渉が年越しになった気持ちがわかります。
こちらはプロ野球選手じゃないので、「来年の目標」が年越しとなりました。
ということで、「来年の目標」は来年考えることとして、このブログはこの記事で２００７年最終となります。
いつもご覧になっているみなさま、お世話になりました。
そして、来年もみなさまのご多幸をお祈り申し上げます。
良いお年を！！
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３月 １件
しかも３月３１日に契約しました。かなりやばかったです。
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５月 １件
本来は４月に契約できるお客様だったのですが、４月は３件契約があったので意図的に５月契約にしました。
６月 ２件
下旬に２件契約しました。
７月 １件
２６００万円の大型契約です。
８月 ０件
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９月 ０件
２ヵ月連続で契約できないとそろそろ焦りだします。
１０月 ３件
８～９月に追客していたお客様と契約です。しかも１件は２世帯住宅で３８００万円です！
１１月 １件
これも２世帯住宅３８８０万円。１件でも２件分の金額です。（打合せ量も２件分です）
１２月 １件
ローン苦戦中のお客様です。。。
年間で、１３件の注文住宅を契約。（分譲はしていません）
金額にして、２億９８９０万円の受注です。
件数では過去に１２件までは経験ありますが、１３件（月平均１件以上）は経験したことがないので、自己最高記録を１件更新したということになります。
件数では、１件のみですが金額は今までを大幅に上回りました！
これは、完全２世帯住宅を２件受注できたこと、それと、会社の方針で「高額商品」を売り出して１件当たりの単価が上がったことが原因です。
年間約３億円の受注には営業マンとして満足しています。
「来年はより顧客満足を高められるような動きをしたいなぁ」
と思ったりしていたのですが…
それもつかの間、
会社から言い渡された「来年の目標」に唖然！
会社オーナー「もっと出来るだろう～」
三本川「はぁ？？？」
年間１３件の注文住宅を契約し、その１３件のお客様が家づくりに満足してもらえるように引渡しまでお付き合いすることが“どれだけたいへんなこと”か、わかってない様子です。
私自身は、みなさんの「家づくりブログ」を拝見していて注文住宅における営業マンの重要性を痛感しています。「数」を追いかけるより「質」を追求する方が正しい選択肢のように感じるのですが…
まぁ、オーナーは会社の存続（利益）を最優先に考えるのが仕事なのでしょうがないのかな！？
中日ドラゴンズの川上憲伸が、１２勝を挙げて日本一に貢献したが「現状維持」の査定に「俺はロボットじゃねえー」と言って契約交渉が年越しになった気持ちがわかります。
こちらはプロ野球選手じゃないので、「来年の目標」が年越しとなりました。
ということで、「来年の目標」は来年考えることとして、このブログはこの記事で２００７年最終となります。
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2007年12月28日
今年のやり残した仕事
今年の仕事は昨日（２７日）で終わりました。
夕方から社員で「納会」をして、「今年一年間お疲れ様でした」とか言って、会社はすっかり“休暇モード”になっていましたが、三本川はやり残した仕事があり納会のあとお客様のところへ行かなければならなかったのです。
その仕事とは、ローンです。
１２月上旬に契約したお客様のローンの手続きを契約後からスタートしたのですがまだ内諾が出ていません。
お客様内容としては、実父が経営する会社（社員は家族のみで昨年５月に株式となった会社）で1年半前から働いています。昨年の年収が低く、奥様の収入を合算して審査に出しています。
ローンの審査先は「フラット３５」です。
このお客様内容では、都市銀行は「対象外」となり融資は不可能です。都銀でもかなりのプラス材料がないと難しいと思われます。
なぜ？
実父の会社に勤務している息子は、「後継者」とみなされ取締役になっていなかったとしても「役員」とされ、その会社の決算内容も審査されます。この場合、通常は3年以上の実績が必要で、過去３年の決算書を提出しなければなりません。
昨年の５月に設立した会社は、決算は１期分しかなく金融機関の審査対象外となってしまうのです。
しかし、「フラット３５」は、基本的に勤務先の会社の業績とは関係なく住宅ローンの審査をしてくれるので、このお客様の年収がフラット３５で規定する返済負担率におさまっておればＯＫなのです。
返済負担率はギリギリおさまっており、自己資金は１割持っているので「フラット３５」の基準を満たしているので大丈夫かなと思っていたのですが、今回に限ってはなぜか「決算書」や「給与証明書」の提出を依頼されました。
しかも、奥様の収入が「役員報酬」となっており、月８万円支給されているので免税額ギリギリの年収９６万円。これも、金融機関からすると「ダミーではないか？」と疑われている様子です。
以前、いい加減な申告をしていた自営業者でも「公的証明」しか提出せずにフラット３５の審査を通過したことがあったので、なぜ今回はやたらと提出書類が多いのか疑問です。
審査開始して３週間が経過し、後から後から追加書類の提出を依頼されるので、お客様も不安になっているので出来れば年内に内諾を取りたかったのですが、結局はまだ審査中となっています。
そんな状況説明をしに昨晩訪問しました。
ローン審査が年越しになるのは、中途半端に仕事を残したような感じで気持ちが少しすっきりしないです。
でも、いずれにしても今年一年、事故もなく無事過ごせたことに感謝し来年一年間働く英気を養いたいと思います！！
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その仕事とは、ローンです。
１２月上旬に契約したお客様のローンの手続きを契約後からスタートしたのですがまだ内諾が出ていません。
お客様内容としては、実父が経営する会社（社員は家族のみで昨年５月に株式となった会社）で1年半前から働いています。昨年の年収が低く、奥様の収入を合算して審査に出しています。
ローンの審査先は「フラット３５」です。
このお客様内容では、都市銀行は「対象外」となり融資は不可能です。都銀でもかなりのプラス材料がないと難しいと思われます。
なぜ？
実父の会社に勤務している息子は、「後継者」とみなされ取締役になっていなかったとしても「役員」とされ、その会社の決算内容も審査されます。この場合、通常は3年以上の実績が必要で、過去３年の決算書を提出しなければなりません。
昨年の５月に設立した会社は、決算は１期分しかなく金融機関の審査対象外となってしまうのです。
しかし、「フラット３５」は、基本的に勤務先の会社の業績とは関係なく住宅ローンの審査をしてくれるので、このお客様の年収がフラット３５で規定する返済負担率におさまっておればＯＫなのです。
返済負担率はギリギリおさまっており、自己資金は１割持っているので「フラット３５」の基準を満たしているので大丈夫かなと思っていたのですが、今回に限ってはなぜか「決算書」や「給与証明書」の提出を依頼されました。
しかも、奥様の収入が「役員報酬」となっており、月８万円支給されているので免税額ギリギリの年収９６万円。これも、金融機関からすると「ダミーではないか？」と疑われている様子です。
以前、いい加減な申告をしていた自営業者でも「公的証明」しか提出せずにフラット３５の審査を通過したことがあったので、なぜ今回はやたらと提出書類が多いのか疑問です。
審査開始して３週間が経過し、後から後から追加書類の提出を依頼されるので、お客様も不安になっているので出来れば年内に内諾を取りたかったのですが、結局はまだ審査中となっています。
そんな状況説明をしに昨晩訪問しました。
ローン審査が年越しになるのは、中途半端に仕事を残したような感じで気持ちが少しすっきりしないです。
でも、いずれにしても今年一年、事故もなく無事過ごせたことに感謝し来年一年間働く英気を養いたいと思います！！
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タグ：フラット３５
2007年12月26日
残債（ザンサイ）の話 その２
前回の記事の続きです。
おさらい
現自宅の残債（住宅ローンの残り）が２２００万円有り、その家を売却して１２００万円。売却損１０００万円出ます。その状況で、実家の建替え工事の建築費２２００万円を借り入れるためにはどのような手続きが必要か！？
このケース、基本的に借金が２２００万円あるということなので、自己資金はありません。あえて言うなら自己資金「△１０００万円」となります。よって、建築費２３００万円＋１０００万円の合計３３００万円のローンを組むことになります。
まずは、新築のプランや資金計画、売却の査定と販売計画をしっかりとします。
計画が固まったら、次は自宅の売却について「買取保証付き媒介契約」を締結（宅地建物取引業者と）し、「建築工事請負契約」を同時に締結（建築業者と）します。
「買取保証付き媒介契約」とは、通常の媒介契約（所有している不動産の売却を宅建業者に依頼する契約）プラス特約で、「期日までに売却できなかった場合は宅建業者が買取ります」という内容の契約です。
これで、現自宅の「売損の額」が確定し建築費も確定しますので、借入計画を立てることができます。そして、この計画に基づいてローンの審査をして「ＯＫ」が出ると計画をＧＯさせます。
建築確認申請を取って、建築工事スタートすると同時に売却活動スタート。媒介（仲介）で一般エンドユーザーに「相場」で売れればＯＫですし、最悪の場合は業者買取り価格で
業者に引き取ってもらいます。
仮に、早々に一般エンドユーザーが購入を希望した場合は契約を締結し「決済」（引き渡し）を建物完成のタイミングに合わせます。
ちなみに、売却の決済と建築の決済は同日となり、引越しは売却の契約の特約で「決済が完了してから７日以内に完了させる」とします。
今回のケースでは、３３００万円の借入れをします。
決済の当日、
①建築の決済をします。
代金２３００万円の支払いに対して３３００万円のローンが実行されます。（１０００万円残ります）
②次に売却の決済です。
売却代金１２００万円を受け取り、プラス新築のローン実行金の残り１０００万円を足して合計２２００万円を残債の「抹消資金」にあてます。
自宅の売却が完了すると同時に抵当権が抹消されます。そして、新築の家が所有権保存され新たに３２００万円の住宅ローンが開始します。
と、こんな感じですがご理解いただけましたでしょうか？
難しい？
わからん？？
説明が下手！？
まぁ、お客様を目の前にして図解で説明してもなかなかご理解いただけないことが多い話なので、「文字のみ」での説明では… 難しいですね。
ご質問はお気軽にどうぞ！（笑）
「残債」の話はここまでにしましょう。
最後までありがとうございました。
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おさらい
現自宅の残債（住宅ローンの残り）が２２００万円有り、その家を売却して１２００万円。売却損１０００万円出ます。その状況で、実家の建替え工事の建築費２２００万円を借り入れるためにはどのような手続きが必要か！？
このケース、基本的に借金が２２００万円あるということなので、自己資金はありません。あえて言うなら自己資金「△１０００万円」となります。よって、建築費２３００万円＋１０００万円の合計３３００万円のローンを組むことになります。
まずは、新築のプランや資金計画、売却の査定と販売計画をしっかりとします。
計画が固まったら、次は自宅の売却について「買取保証付き媒介契約」を締結（宅地建物取引業者と）し、「建築工事請負契約」を同時に締結（建築業者と）します。
「買取保証付き媒介契約」とは、通常の媒介契約（所有している不動産の売却を宅建業者に依頼する契約）プラス特約で、「期日までに売却できなかった場合は宅建業者が買取ります」という内容の契約です。
これで、現自宅の「売損の額」が確定し建築費も確定しますので、借入計画を立てることができます。そして、この計画に基づいてローンの審査をして「ＯＫ」が出ると計画をＧＯさせます。
建築確認申請を取って、建築工事スタートすると同時に売却活動スタート。媒介（仲介）で一般エンドユーザーに「相場」で売れればＯＫですし、最悪の場合は業者買取り価格で
業者に引き取ってもらいます。
仮に、早々に一般エンドユーザーが購入を希望した場合は契約を締結し「決済」（引き渡し）を建物完成のタイミングに合わせます。
ちなみに、売却の決済と建築の決済は同日となり、引越しは売却の契約の特約で「決済が完了してから７日以内に完了させる」とします。
今回のケースでは、３３００万円の借入れをします。
決済の当日、
①建築の決済をします。
代金２３００万円の支払いに対して３３００万円のローンが実行されます。（１０００万円残ります）
②次に売却の決済です。
売却代金１２００万円を受け取り、プラス新築のローン実行金の残り１０００万円を足して合計２２００万円を残債の「抹消資金」にあてます。
自宅の売却が完了すると同時に抵当権が抹消されます。そして、新築の家が所有権保存され新たに３２００万円の住宅ローンが開始します。
と、こんな感じですがご理解いただけましたでしょうか？
難しい？
わからん？？
説明が下手！？
まぁ、お客様を目の前にして図解で説明してもなかなかご理解いただけないことが多い話なので、「文字のみ」での説明では… 難しいですね。
ご質問はお気軽にどうぞ！（笑）
「残債」の話はここまでにしましょう。
最後までありがとうございました。
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タグ：残債
2007年12月23日
残債（ザンサイ）の話 その１
「残債（ザンサイ）」
普段の生活では聞きなれない言葉ですが、住宅関連の仕事をしていると日常的に聞く言葉です。
残債とは、一般的にローンの残りを言い、住宅関連では「住宅ローンの残り」を差します。
この残債に苦しんでいる人がたくさんいるのです。
現在、商談中のお客様の話です。
今住んでいる家の残債（住宅ローンの残り）が２２００万円あるのですが、その家を売って親の家（実家）を建て替えて親と同居を希望しています。
実家を建て替える費用に住宅ローンを利用したいのですが、現在既に住宅ローンを組んでおり、その残高が２２００万円あるということです。
残債２２００万円ある現住居を売却したいのですが、中古住宅の相場では、１２００万円位にしかなりません。バブルの名残がある頃に購入した家なので十数年間で価値は１／３となっているのです。
ローンの残りが２２００万円、売却して１２００万円とすると、
「売損」＝１０００万円です。
１０００万円の「追い金」をしないと自宅の売却が出来ないということになります。
こんな状況で親と同居する家を建てることが可能なのでしょうか？
結論から言うと「可能」です。
では、その方法は？
その内容は、長くなるので次回の記事としましょう。
今日、阪神高速を利用しましたが、事故もあり大渋滞でした。
曜日の関係で、普段にもましてバタバタとした年末年始となりますので、時間には余裕を持って、そして安全第一で行動して下さいね！
今日も最後までありがとうございました。
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普段の生活では聞きなれない言葉ですが、住宅関連の仕事をしていると日常的に聞く言葉です。
残債とは、一般的にローンの残りを言い、住宅関連では「住宅ローンの残り」を差します。
この残債に苦しんでいる人がたくさんいるのです。
現在、商談中のお客様の話です。
今住んでいる家の残債（住宅ローンの残り）が２２００万円あるのですが、その家を売って親の家（実家）を建て替えて親と同居を希望しています。
実家を建て替える費用に住宅ローンを利用したいのですが、現在既に住宅ローンを組んでおり、その残高が２２００万円あるということです。
残債２２００万円ある現住居を売却したいのですが、中古住宅の相場では、１２００万円位にしかなりません。バブルの名残がある頃に購入した家なので十数年間で価値は１／３となっているのです。
ローンの残りが２２００万円、売却して１２００万円とすると、
「売損」＝１０００万円です。
１０００万円の「追い金」をしないと自宅の売却が出来ないということになります。
こんな状況で親と同居する家を建てることが可能なのでしょうか？
結論から言うと「可能」です。
では、その方法は？
その内容は、長くなるので次回の記事としましょう。
今日、阪神高速を利用しましたが、事故もあり大渋滞でした。
曜日の関係で、普段にもましてバタバタとした年末年始となりますので、時間には余裕を持って、そして安全第一で行動して下さいね！
今日も最後までありがとうございました。
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タグ：残債
2007年12月21日
カレンダー配布リストから外れるな！
今日の仕事もカレンダーを持って年末のあいさつ回りです。
今年お引渡しをしたお客様で、流行りの「オープンキッチン」（ミカド・ジェニック）を採用したダイニングにはすごくオシャレな家具がならんでいました。
オープンキッチンのイメージ
（三本川）「いや～ イイですね～」というと、
（お客様）「ホントはテーブルやインテリアは持っている物を使うはずだったが、オープンキッチンと似合わないから全部買ったの！」とのことです。
なるほど！
確かに、オープンキッチンに使い古しの家具は似合いません。
これから家づくりする人でオープンキッチン採用を希望している人は、家具代で「思わぬ費用」が発生することを覚悟して下さいね！
さて、前置きはこんなもんにして、本題です。
前回（昨日）の記事では、年末にカレンダーを持ってあいさつ回りで訪問すると喜んでもらえる話をしました。今日は、カレンダー配布リストから外れてしまうお客様の話をしましょう。
今年、お引渡ししたお客様の中で、ひとりだけカレンダー配布リストから外れました。ちなみに、去年は引渡した全てのお客様の家を訪問しました。一昨年は、1件だけリストから外れました。
だいたい２０人に１人くらいの割合で「カレンダー配布リスト」から外れます。
なぜ、リストから外れてしまったのか！？
今年の９月に引渡しをしたお客様ですが、契約する前から「このお客様はヤバいなぁ～」という予感はありました。とにかく「わがまま」なお客様で、しかも平気で「ウソ」をつくのです。
それでも、契約すると会社にしてみれば２０００万円程の買い物をしてくれる「お客様」となるわけで、少々のわがままは目をつぶらざるを得ません。
最初は、なるべく喜んでもらおうと我慢して対応していましたが、途中からは調子に乗って、なにかにつけ「少しでも安く」したいが故にあることないこと言って値切ってきました。
「できないものはできないですよ！」
と、こちらもだんだん口調が強くなってきて、最後にはお互いヒートアップ。
引渡しの日、まだ無理な注文を付けてきたので、こちらも強気で「今日お支払いいただかなくても結構です。当然、最後の１円までお支払いが完了しないとカギはお渡しできませんよ！」
銀行での決済だったので、三井住友銀行の応接室で司法書士の先生が見守る中での攻防です！
そのお客様は、この日にカギをもらわないと困る事情があったので渋々支払いをしてお引渡し完了。
このようなドタバタお引渡しがありました。
こんなお客様でも会社からすると「お施主様」です。
定期点検やメンテナンスはあります。
しかし、担当営業マンは「人間」です。
わざわざ年末にカレンダーを持って訪問することはありません。
住宅営業をしているとお客様から「叱られること」は多々あります。それがクレームにつながることもあります。その度に「このお客様とはお付き合いヤメとこう」と思ってしまうと、引渡し後にお付き合いできる人が激減してしまいます。
お客様からの「苦言」は、真摯に受け止めて「今後に生かす」ことは重要です。
しかし、「限度を超えるわがまま」や「人に迷惑をかけるようなウソつき」や「悪意のクレーマー」とはお付き合いするつもりはありません。
年に一度、住宅営業マンの顔を見ることができる人は幸せです。
そして、年に一度、たくさんのお客様のもとへカレンダーを届けに行くことができる住宅営業マンも幸せなのですよ！
今日はここまでにしましょう。
最後までお付き合いいただきありがとうございました。
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「月の土地を購入しませんか？」
月のオーナーは現在世界中ですでに約200万人、日本にも10万人います。「月の土地」は米ルナエンバシー社が全世界に販売しているもので、ルナエンバシージャパンは日本正規販売代理店です。
「月の土地購入サイト」ルナエンバシージャパン
今年お引渡しをしたお客様で、流行りの「オープンキッチン」（ミカド・ジェニック）を採用したダイニングにはすごくオシャレな家具がならんでいました。
オープンキッチンのイメージ
（三本川）「いや～ イイですね～」というと、
（お客様）「ホントはテーブルやインテリアは持っている物を使うはずだったが、オープンキッチンと似合わないから全部買ったの！」とのことです。
なるほど！
確かに、オープンキッチンに使い古しの家具は似合いません。
これから家づくりする人でオープンキッチン採用を希望している人は、家具代で「思わぬ費用」が発生することを覚悟して下さいね！
さて、前置きはこんなもんにして、本題です。
前回（昨日）の記事では、年末にカレンダーを持ってあいさつ回りで訪問すると喜んでもらえる話をしました。今日は、カレンダー配布リストから外れてしまうお客様の話をしましょう。
今年、お引渡ししたお客様の中で、ひとりだけカレンダー配布リストから外れました。ちなみに、去年は引渡した全てのお客様の家を訪問しました。一昨年は、1件だけリストから外れました。
だいたい２０人に１人くらいの割合で「カレンダー配布リスト」から外れます。
なぜ、リストから外れてしまったのか！？
今年の９月に引渡しをしたお客様ですが、契約する前から「このお客様はヤバいなぁ～」という予感はありました。とにかく「わがまま」なお客様で、しかも平気で「ウソ」をつくのです。
それでも、契約すると会社にしてみれば２０００万円程の買い物をしてくれる「お客様」となるわけで、少々のわがままは目をつぶらざるを得ません。
最初は、なるべく喜んでもらおうと我慢して対応していましたが、途中からは調子に乗って、なにかにつけ「少しでも安く」したいが故にあることないこと言って値切ってきました。
「できないものはできないですよ！」
と、こちらもだんだん口調が強くなってきて、最後にはお互いヒートアップ。
引渡しの日、まだ無理な注文を付けてきたので、こちらも強気で「今日お支払いいただかなくても結構です。当然、最後の１円までお支払いが完了しないとカギはお渡しできませんよ！」
銀行での決済だったので、三井住友銀行の応接室で司法書士の先生が見守る中での攻防です！
そのお客様は、この日にカギをもらわないと困る事情があったので渋々支払いをしてお引渡し完了。
このようなドタバタお引渡しがありました。
こんなお客様でも会社からすると「お施主様」です。
定期点検やメンテナンスはあります。
しかし、担当営業マンは「人間」です。
わざわざ年末にカレンダーを持って訪問することはありません。
住宅営業をしているとお客様から「叱られること」は多々あります。それがクレームにつながることもあります。その度に「このお客様とはお付き合いヤメとこう」と思ってしまうと、引渡し後にお付き合いできる人が激減してしまいます。
お客様からの「苦言」は、真摯に受け止めて「今後に生かす」ことは重要です。
しかし、「限度を超えるわがまま」や「人に迷惑をかけるようなウソつき」や「悪意のクレーマー」とはお付き合いするつもりはありません。
年に一度、住宅営業マンの顔を見ることができる人は幸せです。
そして、年に一度、たくさんのお客様のもとへカレンダーを届けに行くことができる住宅営業マンも幸せなのですよ！
今日はここまでにしましょう。
最後までお付き合いいただきありがとうございました。
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